2019中国产业地产企业业务模式与创新实践白皮书

2019 中国产业地产企业 业务模式与创新实践白皮书 2019 White Paper on Business Model and Innovation Practice of China's Industrial Real Estate Enterprises 2019中国产业地产企业 务 模 式 与 创 新 实践 当前,产业地产成为地产行业的新风向,从几年前的冷门词汇一跃成 为众多地产商、实业企业和资本追逐的热门领域。由此,布局产业地产业 务的企业数量剧增,产业地产项目遍地开花。众多产业地产企业中,有诚 心踏实地打造产业标杆者,亦有借产业名义以图拿地便利者。各类主体在 摸索实践中找寻自己的业务开拓模式。 本研究分享了产业地产的认识以及其发展宏观环境的判 断,并选取百家产业地产企业为样本研究了产业地产企业区域分布、总体 概况和重点产业布局;筛选了产业地产企业对行业有一定代表性的事件和 趋势。我们也对产业地产企业类别做了划分,并分别选取代表性企业分析 了创新实践和业务模式。 产业地产研究中心致力于成为中国产业地产成长的见证者与 参与者。在以上研究的基础上,对产业地产未来发展趋*辛 研判,并给出了建议。 2019中国产业地产企业 业务模式与创新实践 第 1 章 认识产业地产及其发展宏观环境 01 认识产业地产 02 产业地产主要项目类别 04 发展环境 05 区域经济与城市群 06 第 2 章 百家产业地产企业整体布局情况分析 07 产业地产企业总部分布 08 重点产业布局及规律 09 核心商业模式 10 企业动向 11 第 3 章 产业地产投资运营主体及业务模式 13 政府*台 14 地产企业产城板块 17 实业企业 21 专业化运营商 24 第 4 章 产业地产趋势研判与建议 27 产业地产未来趋势研判 28 建议 29 认识产业地产及其发展环境 产业地产是指以土地为基本要素,以企业为运作主体, 以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心, 所开展的一系列市场化经济活动的总称。 认识产业地产 2019 中 国 产 业 地 产 企 业 业务模式与创新实践 2019 White Paper on Business Model and Innovation Practice of China's Industrial Real Estate Enterprises 产业地产是指以土地为基本要素,以企业为投资、开发、运营的主要主体,以区域 “产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心,产业运营和空间运营为主要盈利途径, 房地产为载体,所开展的一系列市场化经济活动的总称。产业地产聚焦产业生态的打 造 ,实现产业空间的整体开发与运营。 从本质上看,产业地产是园区经济活动分工日益细化和高度专业化的必然产物,内涵 如下: 一、产业地产的操盘主体是具有市场化身份的企业。与政府相比,产业地产商基于市 场化手段能够使园区项目运作模式更加灵活、资金支撑更加强大、招商团队更加专业, 以解决政府在操盘园区中所面临的资金、人力等掣肘。(模式更市场) 二、产业地产的运作本质是以人为本的产城功能体系构建。与工业地产相比,产业地 产的产业功能更加高端,并弥补了城市功能短板;与商业地产相比,产业地产的产业 功能更加聚焦,并提升了产业服务的专业性。(功能更多样) 三、产业地产的核心目标是多方共赢。第一,政府可获得税收、解决就业;第二,入 驻企业可享受便捷、优质、专业的服务,并获得成长;第三,操盘主体可获得空间租 售、增值服务、股权投资等带来的收益。(操盘更复杂) 2 2019 中 国 产 业 地 产 企 业 业务模式与创新实践 2019 White Paper on Business Model and Innovation Practice of China's Industrial Real Estate Enterprises 认识产业地产 产业地产的功能 产业地产主要功能包括 ? 满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等价值链各环节需求 ? 满足企业员工长期居住、工作与休闲等需求 ? 支持政府提升本地产值及税收、解决居民就业、完善公共服务等需求 客户 成熟期 盈利方式 表1 产业地产与住宅地产、商业地产特征对比 住宅地产 商业地产 产业地产 人/家庭 商家+消费者 企业 短期行为 3年以上 5年以上 售 租售+资产增值 租售+资产增值+产业服务 产业地产的角色分工 主体 政府 表2 产业地产角色分工 项目开发/运营商 入驻企业 职责 ? 产业方向把控 ? 土地开发与投资建设 ? (部分)参与土 ? 招商运营及产业生态 地一级开发 构建 ? 落地投资及产值贡献 收益 ? 税收等财政收入 ? 土地出让金 ? 物业租售及资产增值 收入 ? 招商奖励及产业服务 收入 ? 税收返还及租金减免 ? 财政资金补贴,优质 服务 3 产业地产主要项目类别 2019 中 国 产 业 地 产 企 业 业务模式与创新实践 2019 White Paper on Business Model and Innovation Practice of China's Industrial Real Estate Enterprises 产业园区 ? 面积通常在30-1500亩 ? 以产为主,允许15%左右的配套,由政府集 中统一规划确定区域范围,并给予进驻的企 业一定的优惠政策 ? 一般对园区发展方向指定特定行业、形态的 企业招引进驻,并由园区管委会或运营商进 行统一管理,并向入驻企业提供多方面的软 硬件服务 产业小镇 ? 面积通常在1-3k㎡ ? 通常基于原有乡镇,依靠资源禀赋、区位优 势等选定特色(产业)方向 ? 产城融合,除产业功能外,配备完善的城市 功能 ? 通常聚焦某一特

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